Een feitelijke opdeling in bouwvelden is niet meer voldoende om de verkavelingsvergunningsplicht te activeren
Een voorafgaande omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden is maar vereist wanneer aan de cumulatieve voorwaarden van artikel 4.1.1, 14° VCRO is voldaan:
- Een grond vrijwillig verdelen in twee of meer kavels;
- Om minstens één van deze kavels te verkopen of te verhuren voor méér dan negen jaar, om er een recht van erfpacht of opstal op te vestigen of om één van deze overdrachtsvormen aan te bieden, zelfs onder opschortende voorwaarde;
- Met het oog op woningbouw of de oprichting van constructies.
In een artikel van 11 december 2024 wezen we al op de betwistbare rechtspraak van de Raad voor Vergunningsbetwistingen, die tot de conclusie kwam dat de oprichting van twee meergezinswoningen verbonden via een gemeenschappelijke ondergrondse garage verkavelingsvergunningsplichtig was. Deze rechtspraak is om verschillende redenen betwistbaar:
- Ten eerste moet er sprake zijn van een verticale verdeling van de grond en niet van een horizontale verdeling van het eigendomsrecht op die grond. In het geciteerde arrest is geen rekening gehouden met het gegeven dat een perceel (met verschillende feitelijke ‘bouwvelden’) onverdeeld mede-eigendom blijft, zodat er enkel sprake kan zijn van een horizontale verdeling. De vereiste juridische verticale afsplitsing van het perceel kan met andere woorden nooit plaatsvinden.
- Ten tweede moet de Raad voor Vergunningsbetwistingen rekening houden met een tweede (cumulatieve) toepassingsvoorwaarde van de verkavelingsvergunningsplicht, die stelt dat de verkaveling erop gericht moet zijn om ten minste één van deze kavels (lees: ten minste één van deze bouwvelden) te verkopen, te verhuren voor méér dan negen jaar, er een recht van erfpacht of opstal op te vestigen of om een van deze overdrachtsvormen aan te bieden.
Dit gebeurt niet in een situatie waarbij er in feite misschien wel bouwvelden worden gecreëerd, maar één van deze bouwvelden bij de verdeling niet wordt verkocht. In de betwistbare arresten worden alleen het privatief (het appartement zelf) en een aandeel in de gemene delen van het appartement (zoals de bouwvelden) verkocht. Er ontstaat bijgevolg geen verkoop van ten minste één van de gecreëerde bouwvelden, zodat de loutere ‘verdeling’ in bouwvelden niet volstaat om de verkavelingsvergunningsplicht te activeren.
- Ten derde draagt de rechtspraak niet bij tot het bieden van meer bouwzekerheid als één van de oorspronkelijke doelstellingen van de verkavelingsvergunningsplicht, nu een voorafgaandelijke verkavelingsvergunning een koper niet meer garanties of zekerheden biedt dan wat het geval is bij een verkoop op plan van een in oprichting zijnde (en dus stedenbouwkundig vergunde) meergezinswoning.
Dat de Raad voor Vergunningsbetwistingen in een recent arrest van 13 februari 2025 met nummer RvVb-A-2425-0513 terugkomt op zijn betwistbare rechtspraak, is dan ook niet verwonderlijk. De Raad stelt in dit arrest dat de ontwikkelaar in kwestie “enkel de intentie (…) [had] om appartementen/wooneenheden met bijhorende aandelen in de gemeenschappelijke delen over te dragen of voor overdracht aan te bieden en niet de feitelijk gecreëerde aanwijsbare delen”, zodat “nergens uit het dossier de intentie [blijkt] om tenminste één van die twee aanwijsbare delen afzonderlijk via de decretaal voorgeschreven overdrachtsvormen over te dragen of voor overdracht aan te bieden”. De Raad voor Vergunningsbetwistingen besluit daarom dat de feitelijke verdeling in die zin niet juridisch wordt verankerd en de verkavelingsvergunningsplicht zich dus niet activeert.
Bron: Maxim Senesael van LDR Advocaten