Een feitelijke opdeling in bouwvelden is voldoende om de verkavelingsplicht te activeren
Voor het verkavelen van grond met het oog op woningbouw of het plaatsen van bewoning-gerelateerde constructies, is een omgevingsvergunning vereist. Dit geldt niet alleen voor het opdelen van grond in kavels, maar ook wanneer er een verdeling plaatsvindt met het oog op de oprichting van woningen. Recent heeft de Raad voor Vergunningsbetwistingen bepaald dat zelfs wanneer een terrein gedeeld wordt door meergezinswoningen zonder duidelijke kavelgrenzen, er toch een verkavelingsvergunning vereist kan zijn. Het is dus cruciaal om goed te letten op de regelgeving bij het opstellen van een vergunningsdossier.
Overeenkomstig artikel 4.2.15, § 1 VCRO is een omgevingsvergunning vereist voor het verkavelen van een stuk grond voor woningbouw of voor het opstellen van vaste of verplaatsbare constructies die voor bewoning kunnen worden gebruikt.
Er is sprake van ‘verkavelen’ indien er aan de volgende voorwaarden wordt voldaan (art. 4.1.1., 14° VCRO):
- Een grond vrijwillig verdelen in twee of meer kavels;
- Om minstens één van deze kavels te verkopen of verhuren voor méér dan 9 jaar, om er recht van erfpacht of opstal op te vestigen of om één van deze overdrachtsvormen aan te bieden, zelfs onder opschortende voorwaarde;
- Met het oog op woningbouw of de oprichting van constructies.
Van een vrijwillige verdeling van een stuk grond kan al sneller sprake zijn dan men misschien initieel zou vermoeden.
Zo heeft de Raad voor Vergunningsbetwistingen in een arrest van 22 augustus 2024 (nr. RvVb/A/2324/1016) geoordeeld dat ook in de situatie waarbij twee meergezinswoningen op een terrein worden opgericht en deze meergezinswoningen verbonden zijn met een gemeenschappelijke ondergrondse parking en een tuin-/groenzone delen, er een verkavelingsvergunning vereist is. De Raad oordeelde immers dat er sprake is van een feitelijke verdeling van het terrein in twee afzonderlijke bouwvelden voor de oprichting van de twee meergezinswoningen. Dat de twee volumes worden verbonden door een kelder en een groenzone, dat er geen expliciete kavelgrenzen worden bepaald op de plannen of dat er sprake is van grond in onverdeeldheid, welke toebehoort aan de eigenaars van de appartementen, doet volgens de Raad allemaal geen afbreuk aan het gegeven dat er sprake is van een verdeling van een stuk grond in twee aanwijsbare delen. Deze feitelijke verdeling in bouwvelden is volgens de Raad voldoende om onder de verkavelingsplicht te vallen.
Enkel indien kan worden aangetoond dat de bouw van de woningen de verkoop zal voorafgaan, kan de vergunningsplicht voor het verkavelen van een grond worden afgewend. Deze chronologie moet steeds voldoende uit het aanvraagdossier blijken.
De Raad voor Vergunningsbetwistingen geeft met deze rechtspraak een bijzonder ruime invulling aan het begrip ‘verkavelen’. Deze interpretatie is voor discussie vatbaar, maar toont minstens aan dat bij het opstellen van een vergunningsdossier steeds bijzondere aandacht is vereist voor de verkavelingsplicht. Een verkavelingsvergunning kan immers sneller vereist zijn dan men zou denken.
Bron: Judith De Wit van LDR Advocaten