Nodige stabiliteitswerken leiden niet noodzakelijk tot verkrotting in een zonevreemde context
De Raad voor Vergunningsbetwistingen benadrukte recent nogmaals het onderscheid tussen vergunningsplichtige stabiliteitswerken enerzijds en het vereiste niet-verkrot karakter om in aanmerking te komen voor toepassing van de zonevreemde basisrechten en functiewijziging anderzijds (RvVb 21 maart 2024, nr. RvVb-A-2324-0570, Saffelberg Investments nv).
Volgens artikel 4.2.1 VCRO mag niemand zonder voorafgaande omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen bouwwerken verrichten, waaronder stabiliteitswerken. Stabiliteitswerken zijn werken die betrekking hebben op de constructieve elementen van een constructie, zoals (a) het vervangen van dakgebintes of dragende balken van het dak, met uitzondering van plaatselijke herstellingen, en b) het geheel of gedeeltelijk herbouwen of vervangen van buitenmuren of dragende binnenmuren, zelfs met recuperatie van de bestaande stenen (artikel 4.1.1, 11° VCRO).
Om in aanmerking te komen voor de zonevreemde basisrechten (artikelen 4.4.10 tot en met 4.4.22 VCRO) en de zonevreemde functiewijziging (artikel 4.4.23 VCRO) moet onder andere sprake zijn van een niet-verkrot gebouw. Onder verkrot wordt begrepen “niet voldoend aan de elementaire eisen van stabiliteit” (artikel 4.1.1, 15° VCRO). Het verkrot karakter moet voor de zonevreemde functiewijziging worden beoordeeld op het moment van de omgevingsvergunningsaanvraag (artikel 4.4.23, 1° VCRO).
Het begrip ‘verkrot’ wordt in de memorie van toelichting bij de VCRO verder toegelicht (Parl.St. Vl. Parl. 2008-2009, nr. 2011/1, p. 91):
“Bij de interpretatie van één en ander moet rekening worden gehouden met de parlementaire voorbereiding bij het decreet van 13 juli 2001, alwaar gesteld wordt : “Het is dus een situatie waarbij de stabiliteit van een gebouw fundamenteel in het gedrang is gebracht”; het gaat om “ingestorte, reeds lang verwoeste, met de grondvesten gelijkgemaakte of instabiele gebouwen”.”
In voorliggend geval werd een zonevreemde functiewijzing aangevraagd van landbouw naar residentieel wonen, zowel voor de voormalige exploitatiewoning (naar woning) als de voormalige schuren (naar woningbijgebouwen en opslag). Volgens het Departement Omgeving was de voormalige noordelijke schuur verkrot omdat een gedeelte van het dakgebinte verwijderd is, dit was gebeurd uit veiligheidsoverwegingen. De deputatie van de provincie Vlaams-Brabant stelt vast dat de noordelijke schuur stabiliteitswerken behoeft aan het dak en leidt daaruit een verkrot karakter af. Vervolgens weigerde zij de omgevingsvergunning.
De Raad vernietigt de vergunningsweigering en verduidelijkt dat de uitvoering van stabiliteitswerken niet wijst op een toestand van verkrotting zoals bedoeld voor toepassing van de zonevreemde basisrechten en functiewijziging. Er bestaat geen decretaal vermoeden.
Dit volgt ook uit artikel 4.4.2, § 1 VCRO. Hierin worden specifiek stabiliteitswerken toegelaten aan zonevreemde constructies:
“§ 1. In een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van stabiliteitswerken ten behoeve van een bestaande, hoofdzakelijk vergunde en niet-verkrotte constructie, kan worden afgeweken van stedenbouwkundige voorschriften of van verkavelingsvoorschriften.”
De Raad verduidelijkt nogmaals dat uit de noodzaak voor het uitvoeren van stabiliteitswerken aan een gebouw niet noodzakelijk een verkrot karakter kan worden afgeleid, met als gevolg dat de zonevreemde basisrechten en zonevreemde functiewijziging niet kunnen worden toegepast.
Verder voorzien de zonevreemde basisrechten een specifieke mogelijkheid tot herstelwerken bij vernietiging of beschadiging door vreemde oorzaak (artikelen 4.4.21 en 4.4.22 VCRO). Onder vreemde oorzaak wordt begrepen: “onder het begrip “vreemde oorzaak” elk voorval kan worden begrepen, dat de vernieling of beschadiging van de zonevreemde constructie tot gevolg heeft, “en waarop de eigenaar geen vat heeft of behoort te hebben””. (RvVb 21 juni 2016, nr. A/1516/1245, CARLENS, p. 15)
Tot slot wordt opgemerkt dat het Instrumentendecreet een nieuwigheid heeft voorzien in de zonevreemde context. Voortaan is de vergunningverlenende overheid verplicht om een stedenbouwkundige last op te leggen bij een omgevingsvergunning houdende de zonevreemde basisrechten en/of zonevreemde functiewijziging (artikel 75, § 1, tweede lid, 4°, b) en c) – in werking getreden op 1 januari 2024). Een last houdende de storting van een geldwaarde is enkel mogelijk wanneer de gemeente daaromtrent voorafgaand een stedenbouwkundige verordening heeft vastgesteld.
Bron: Lisa Duquet van LDR Advocaten